Поскольку услуги нотариуса платные, граждане, которые собираются купить недвижимость, интересуются: нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса?
Согласно ГК РФ, заверять документ нотариально необязательно. Однако услуга специалиста поможет избежать разных проблем, возникающих во время юридических процедур. Сама процедура несложная, необходимо только разобраться в основных принципах и быть знакомым с предъявляемыми требованиями.
Нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса?
Основной услугой, которую предоставляет нотариус, является удостоверение договора. Даже в случае самостоятельного заключения соглашения участниками купли-продажи, нотариальная услуга потребуется. Документы, входящие в пакет требуемых бумаг (согласие на продажу жилья супруга/супруги, копии свидетельства о регистрации брака), должны быть заверены нотариусом в обязательном порядке.
Граждане могут проконсультироваться с сотрудником нотариальной конторы по интересующим вопросам. Первые консультации, как правило, бесплатны. Специалист на профессиональном уровне разъясняет права всех участвующих лиц и другие правила, касающиеся юридических норм.
Нотариусу могут быть предоставлены более широкие полномочия, если этого желает гражданин, который обратился за его помощью. Нотариус вправе составить соглашения до окончательной регистрации документов в Росреестре.
Нужен ли нотариус при продаже квартиры?
Согласно закону, заверять соглашение между участниками процедуры купли-продажи нотариально необязательно. Оформить документ можно в письменной форме, где стороны прописывают все достигнутые договоренности и закрепляют их своими подписями. После составленный договор регистрируется в государственной организации.
Собственника, продающего свое имущество, услуги нотариуса могут и не интересовать. Цель продавца — получить деньги за проданную квартиру и его интересы направлены на уточнение способа передачи денег за недвижимость. Грамотность оформления купли-продажи и риск того, что сделка может считаться недействительной в будущем, его не волнуют.
Даже в случае составления соглашения с погрешностями, которое приедет к тому, что сделка не будет зарегистрирована, продавец не теряет право собственности. Практически все недействительные сделки с недвижимостью признаются судом таковыми по иску самого продавца. Он не имеет основания для беспокойства по поводу своего права на собственность. А вот покупатель должен быть осторожным, поскольку для него имеются скрытые и даже нескрытые риски при оформлении договора купли-продажи.
В каких случаях обязательно
Имеются случаи, когда граждане получают отказ от сотрудников МФЦ или регистрационной палаты на принятие у них обычного договора купли-продажи квартиры, не заверенного у нотариуса. Причиной этого может быть то, что в отдельных случаях удостоверение нотариуса является обязательным. Нотариальное заверение обязательно, когда:
- Продается квартира, владельцами которой являются несколько собственников по долям, то есть недвижимость в долевой собственности. Для купли-продажи такой квартиры нужно сначала заверить договор у нотариуса. При этом учитываются количество собственников и покупателей, являются ли родственниками участники договора купли-продажи, в ипотеку покупается квартира или за наличные. Важной при такой сделке считается долевая собственность и возможность с помощью нотариуса составить соглашение, по которому каждый собственник продает свою долю. В договоре указываются все доли квартиры, в итоге получается, что продается вся квартира.
- Продается квартира, у которой имеется несовершеннолетний собственник. Согласно ФЗ номер 218 п.2, ст. 54, все сделки с недвижимостью, в которой имеется несовершеннолетний собственник, обязательно заверить нотариально, поскольку при продаже лицо, не достигшее совершеннолетия, не может поставить подпись под составленный договор. За него подписывается представитель ребенка, и процесс требует нотариального удостоверения.
Важно учитывать, что нотариусы отказываются заверить договор купли-продажи, который составили не они. Оформленные с чужих рук соглашения специалист не будет заверять.
В случаях, когда продается квартира, у которой один собственник, или когда продаваемая квартира в совместной собственности, заверять договор у нотариуса необязательно.
Нужен ли нотариус при покупке квартиры?
При покупке квартиры гражданин за деньги получает право собственности. Понятие содержит разные законодательные условности, при отсутствии или нарушении любой из которых, право может быть оспоренным, ограниченным или полностью недействительным. Покупатель при оформлении договора купли-продажи рискует больше, чем продавец. Проработка формулировок и условий соглашения на профессиональном уровне и поддержка нотариуса для него имеют особое значение.
Нотариус осуществляет конкретные действия, которые исключают возможность аннулирования сделки и снижают риск признания ее недействительной:
- Знакомится с условиями сделки и подготавливает экземпляр договора купли-продажи квартиры с учетом всех условий и нюансов, соблюдая требования законодательства.
- Включает в договор дополнительные условия, таким образом защищая права покупателя от возможных ограничений и обременений в случае ограничения прав покупателя по иску третьих лиц.
- Проверяет, устанавливает и заверяет личности участников сделки.
- Вправе потребовать дополнительные документы помимо представленных бумаг, требуемых для регистрации сделки, с целью подтверждения полномочий участников.
- Имеет доступ к сведениям из ЕГРН, что позволяет получить достоверную и официально подтвержденную информацию о недвижимости.
- Разъясняет участникам договора суть и юридические последствия заключенной сделки, убеждаясь, что она соответствует действительным намерениям сторон.
- Перед подписанием документа проводит личные беседы со сторонами договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности и добровольности совершаемых ими действий, таким образом, снижая вероятность объявления сделки недействительной по причине недееспособности продавца.
- Заверяет подлинность подписей сторон при заключении контракта.
Нотариус может выступить в суде в качестве третьего лица для подтверждения действительности условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон, в случае оспаривания сделки путем судебных разбирательств. Показания нотариуса существенно влияют на решение суда.
Откуда нотариус получает сведения для сделки с недвижимостью?
Работу нотариус начинает с изучения представленных ему документов по сделке, затем беседует с участниками договора. У нотариуса имеется возможность получить и проверить информацию через государственную Систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ). Данная система уделяет возможность уполномоченным субъектам и ведомствам обмениваться информацией и получать юридически достоверные данные из необходимых официальных ресурсов (Росреестр, Налоговая служба, МВД, банки).
Начиная с 2018 года, нотариусы получили доступ и к ЕГР ЗАГС. Им могут быть предоставлены сведения о рождении, смерти, усыновлении, браке и разводе конкретных лиц. Ведутся работы для установления электронной версии сотрудничества посредством СМЭВ между нотариальными службами и ФССП, а также с МВД, для проверки подлинности документов, удостоверяющих личность гражданина, его представителя или уполномоченного представителя юридического лица.
Доступ нотариуса к системе СМЭВ делает услуги специалиста ценными при составлении договора купли-продажи, поскольку физическое лицо не может иметь доступа к этой системе.
Чем еще может быть полезен нотариус в сделках с недвижимостью?
Многие граждане, основываясь на объективных причинах, нотариально заверяют сделки по купле-продаже. Нотариально заверенный документ позволяет избежать проблем, которые могут возникнуть при продаже недвижимости. Опытный профессионал тщательно проверяет законные основания купли-продажи и несет ответственность за нарушение закона. Обращение гражданина за нотариальными услугами:
- обеспечивает юридическую чистоту продажи или приобретения жилого помещения;
- освобождает участников, которые не полноценно разбираются в сложных правовых и юридических нюансах, от необходимости разбираться в них, что позволяет снизить вероятность неправильно составленного соглашения;
- дает возможность получить удостоверение, гарантирующее возмещение ущерба, если будет совершено мошенничество. Пострадавшие лица в таком случае могут рассчитывать на денежную компенсацию.
Участие нотариуса особенно важно в сложных альтернативных сделках купли-продажи жилья, а также в сделках с участием пожилых людей. В случае наличия сомнения насчет дееспособности продавца квартиры на момент подписания договора нотариус вправе приостановить процедуру и пригласить врача для медицинского освидетельствования. Справка, выданная врачом, будет считаться основанием на случай оспаривания сделки по причине невменяемости продавца.
Нотариальное заверение не будет также лишним, когда квартира продается по доверенности. Специалист проверяет действительность доверенности и ее содержание на момент совершения сделки. В случае, когда доверенность оказывается отозванной на момент подписания договора, сделка считается недействительной.
Застрахована ли ответственность нотариуса?
Ответственность нотариуса застрахована. Когда страховой лимит нотариуса недостаточен, то существует и коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. Нотариус отвечает за причиненный ущерб всем своим имуществом, если ущерб возникает по его вине, когда он допускает ошибку при выполнении своих профессиональных обязанностей. Дополнительная ответственность нотариусов обеспечивается специальным компенсационным фондом ФНП. Данный фонд начал свое действие с 2018 года. Средства из фонда могут быть предоставлены для компенсации убытков, возникающих у гражданина, обратившегося за услугами нотариуса или третьих лиц, и потерпевшего убытки по его вине, если страховки не хватит для покрытия этих убытков.
Как заверить соглашение нотариально
Услуга нотариуса является платной. Многие граждане избегают обращения к специалисту, учитывая необходимость оплаты для оформления нотариального контракта купли-продажи квартиры. Однако юридическое сопровождение оправдано и уделяет возможность защищать как продавца, так и покупателя от реальных рисков.
В договоре купли-продажи указываются подробное описание недвижимого имущества с указанием точных характеристик, его стоимость и местоположение. В соглашении прописываются все условия приобретения жилого помещения, а также указывается, кто несет текущие расходы. В договоре необходимо указывать, что квартира не имеет каких-либо обременений, не заложена и не находится под арестом. При подписании договора купли-продажи нотариус разъясняет участникам все правовые последствия. По их требованию на данной фазе процесса могут быть внесены дополнительные изменения.
Нотариус производит проверку всех представленных бумаг и заверяет договор о купле-продаже. Затем покупатель оплачивает государственную пошлину, и все участники идут в Росреестр. В регистрационной службе документы подаются на регистрацию, гражданину выдается расписка об их получении. Новому владельцу, зарегистрированному по договору купли-продажи, в Росреестре выдается свидетельство о праве собственности.
Нотариальные услуги подразумевают также сделку под ключ, при которой специалист с опытом берет все хлопоты полностью на себя. Нотариус составляет соглашение о купле-продаже, согласовывает между продавцом и потенциальным владельцем стоимость объекта, порядок оплаты приобретенного жилого помещения и возможность рассрочки. Затем оформляется согласие одного из супругов, и решаются другие существующие юридические вопросы. У нотариуса можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке, через депозит нотариуса.
Необходимые документы
Закон РФ о нотариате предъявляет особые требования к документам для нотариуса. В пакет документов для нотариуса должны входить только их подлинники, или официально оформленные дубликаты. Заверяемые у нотариуса документы подписываются всеми участниками сделки в присутствии нотариуса.
Для составления договора купли-продажи квартиры и его заверения нотариусом требуется следующий перечень бумаг:
- паспорта участников соглашения (продавца и покупателя);
- свидетельство о заключении брака (от лица, состоящего в браке на момент совершения сделки);
- согласие супруга на совершение сделки, удостоверенное нотариусом;
- брачный контракт (если имеется);
- заявление по поводу отсутствия одного из супругов, удостоверенное нотариусом;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, обмена, договор передачи жилого помещения в собственность граждан);
- кадастровый паспорт, справка о стоимости недвижимости (из БТИ);
- выписка из лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по платежам, выписка из домовой книги (из ЕИРЦ);
- справка по месту жительства об отсутствии задолженностей, если отчуждаемая недвижимость была получена продавцом на основании дарственного договора или по завещанию, как наследство (из территориальных структур ФНС);
- разрешение органов опеки и попечительства, если сделка касается интересов несовершеннолетних участников.
Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры
Процедура совершения сделки купли-продажи квартиры предусматривает выплату государственной пошлины. Помимо этой суммы гражданин, обратившийся за нотариальным заверением, должен оплатить услуги по поиску информации о недвижимости в Росреестре. Юридическое сопровождение данного процесса за определенную оплату позволяет избежать разных проблем и сталкивания с мошенниками.
Услуги по полному оформлению обойдутся в 1% от стоимости продаваемой недвижимости, если сумма достигает величины до 1 млн рублей. Контракт при стоимости жилого помещения от 1 до 10 млн рублей обойдется в 1% от млн рублей, плюс 0,75% от стоимости объекта.
Если продаваемая квартира дороже 10 млн рублей, за оформление нужно будет платить 77 500 рублей плюс 0,5% от стоимости. Кроме перечисленных расходов требуется платить расходы других услуг (составление бумаг, ксерокопии документов).
Общая стоимость всех прочих услуг составляет от 5 000 до 10 000 рублей. В большинстве случаев расходы несет новый владелец имущества, как самое заинтересованное в законности проведенной операции лицо.
Кто должен оплачивать: продавец или покупатель?
Договор купли-продажи после заключения подлежит регистрации. Стоимость регистрации зависит от условий совершения процедуры и ее участников. Цена колеблется от 1000 до 15 000 рублей, причем, если лицо, участвующее в операции, является юридическим, то стоимость регистрации договора будет выше. Все расходы, связанные с регистрацией договора должен оплатить покупатель. Продавец должен оплатить государственную пошлину за договор. Если оба участника (продавец и покупатель) физические лица, то сумма делится между обеими сторонами. Если же участников оказывается больше двух, то сумма делится поровну между всеми физическими лицами.
В расходы продавца входят подготовка требуемых документов — договора купли-продажи. Покупатель должен оплатить в обязательном порядке все услуги по проведению сделки, к примеру, регистрацию договора.
Продавец должен оплатить получение всех справок из БТИ, справок об имеющихся долгах и налогах. На это уходит около 1500 рублей, но сумма зависит и от размера жилплощади, выставленной на продажу. Продавец имеет право оформить доверенность на другое лицо, эта услуга обойдется около 500 рублей.
Покупатель для выполнения процедуры купли-продажи должен арендовать ячейку в банке, и это будет стоить около 3000 рублей. Если договор выполнен в письменной форме через центр оформления, то цена составит около 5000 рублей. Составленный с помощью юриста договор обойдется в 1,5% от стоимости жилплощади.
В момент проведения сделки может понадобиться составить некоторые заявления, на которые уйдет от 400 до 1000 рублей. Чтобы оформить договор купли-продажи, покупателю следует платить приблизительно 15 000 рублей без учета необязательных услуг. Продавец в свою очередь должен потратить на подготовку документов около 3000 рублей.
Для ускорения выдачи справок может понадобиться от 9000 до 30 000 рублей, что позволит получить документы за короткий срок.
Нотариальное заверение договора купли-продажи имущества является гарантией законности осуществленной юридической операции.