Рыночная цена объекта является денежной стоимостью, устанавливаемой из-за исследований определенных условий на существующем рынке недвижимости при воздействии свободной конкуренции. Основной фактор оценки рыночной стоимости земельного участка в том, что определенная стоимость обязана одобряться не только покупателем, но и продавцом.
Обычно, проводят оценку таких объектов, как квартиры, земельные участки, частные дома, водные объекты, лесные угодья, транспортные средства.
Как оценить дом с участком
В основной массе ситуаций владельцы собственной недвижимости занимаются оценкой имущества самостоятельно. В большинстве случаев это совершается при продаже частного дома. То есть продавец самостоятельно регулирует стоимость, за которую он желает продать собственную недвижимость с участком.
Однако, существуют и такие варианты, когда оценку обязан осуществлять квалифицированный специалист. К примеру, при обращении в банковское отделение для оформления ипотеки либо ваше имущество будет выступать залогом, то потребуется проводить оценку стоимости. Еще одним вариантом может быть разделение недвижимости между бывшими супругами – в таком случае тоже потребуется оценка стоимости.
В любых вариантах, где происходит решение вопросов в судебном порядке, с участием страховых компаний и финансовых организаций, оценка обязана осуществляться квалифицированными оценщиками.
Определенные люди не способны определить адекватную стоимость своего владения для того, чтобы продать собственный дом с участком. В этом варианте они обращаются в агентство недвижимости. Сотрудники данных компаний определяют рыночную стоимость участка и дома.
Рыночная (реальная) цена – это адекватная стоимость, по которой недвижимость владельца реально продать за относительно небольшой период.
Однако, следует помнить, что оценка стоимости риелторами может быть неточной. Такая цена является относительной и зачастую устанавливается на базе примерных предложений в вашем городе. По этой причине, даже если компания по недвижимости предоставит для вас документ с оценкой рыночной стоимости вашего владения, то этим документом нельзя будет воспользоваться при судебных разбирательствах, оформлении ипотеки и т.д.
На данный момент недвижимость на земле признается одной из частых договоров о продаже, и поэтому оценка стоимости земельного участка и дома является достаточно востребованной процедурой. Но, для правильного проведения оценки необходимо учесть совокупность многих условий и применить результативные способы анализа цены. Провести такую процедуру и оценить рыночную стоимость могут лишь оценщики, которые обладают большим опытом в данной сфере.
Земельный участок собственника обязан быть внесен в кадастровый реестр. При оценке стоимости участка специалист обязан учесть все улучшения на текущий момент. Оценка земли является комплексным мероприятием, которое включает в себя:
- Оценку цены земельного участка, который принадлежит собственнику.
- Оценку стоимости жилого дома.
- Оценку дополнительных построек на участке.
Каким образом происходит оценивание земельного участка?
Производя оценку дома, земельного участка и дополнительных построек на его территории, оценщик обязан принять во внимание характеристики каждого объекта:
- Сам участок.
- Дом.
- Гараж
- Баня.
- Автомобильный навес и другое имущество на территории.
Алгоритм оценивания:
- Осуществление анализа рынка этого сегмента.
- Осуществление анализа уровня износа построек и состояние земли.
- Осуществление анализа денежных затрат на ремонты и прочие нужды для земли и дома.
По принципам, которые предписаны законами, оценивание рыночной стоимости земельного участка осуществляется при помощи затратного способа. Оценщик обязан произвести описание в отчете процедуры расчета затрат.
Чтобы провести оценку цены определенного объекта недвижимости сперва происходит оценивание площади участка, определяются его ключевые характеристики. Затем оценщик осуществляет анализ цены подобных объектов с учетом рыночной цены. Если аналогичные участки отсутствуют в базе, то возможно оценить жилые постройки, которые предельно близки по характерным чертам.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости
Часто может появляться вопрос о том, как именно связаны рыночная и кадастровая цена земельного участка. Связь между ними в действительности есть. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, по которым рыночная цена земли примерно превышает на 30% кадастровую стоимость. Данные разновидности ценообразования обладают разным назначением:
- Кадастровая цена используется для налогообложения.
- Рыночная цена земли определяется для имущественной сделки.
В первом варианте рассчитывание кадастровой стоимости осуществляется с помощью параметров ЗУ, на основе формул, которые используются уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Их действия определяются на базе норм закона, которые регулирует оценочную деятельности в России.
Ревизия может быть назначена на федеральном уровне либо региональном по статье 66 Земельного Кодекса Российской Федерации. Ее оценка определяет сумму, сохраняющуюся до момента осуществления очередной ревизии, и разрешает исключительные варианты изменения кадастровой цены лишь по судебным решениям.
Рыночная оценка является стоимостью, которая свободно определяется собственником земельного участка и разрешает неоднократное изменение в течение всей длительности имущественной сделки. Это обосновывается рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении либо риском убытков, которые самостоятельно понесет владелец земельного участка.
Кадастровая стоимость определяется правительством, а рыночная находится в зависимости от наиболее различных условий, множество из которых вообще не учитываются при кадастровой оценке. Это считается основным различием между данными разновидностями цены. Иными отличительными моментами могут стать:
- При определении кадастровой цены сезон, спрос и общее состояние рынка не обладают никаким значением.
- Кадастровая стоимость определяется через материальный анализ, а рыночная стоимость – через конкуренцию, разнообразные предложения и спросы.
- Кадастровая стоимость в некоторых вариантах способна чрезмерно быть завышенной, поскольку условия платежеспособности населения, расположение земельного участка не принимаются во внимание.
В некоторых вариантах может быть такое, что при расположенной рядом инфраструктуре цена будет чрезмерно завышена, хотя, по сути, данные строения никак не оказывают воздействия на увеличение цены.
Различие между данными разновидностями цены играют существенную роль при налогообложении. Но завышенная кадастровая цена в некоторых ситуациях может быть неподъемной для населения, поскольку в основной массе ситуаций она чрезмерно больше рыночной.
Необходимые документы
У многих людей может возникнуть вопрос о том, как сформировать пакет документов и что именно необходимо для проведения оценки земельного участка. Чтобы начать проведение оценочных мероприятий, потребуются следующие документы:
- Документы на земельный участок.
- План участка.
- Документы на возведенные сооружения.
- Документы из бюро технической инвентаризации.
- Паспорт собственника.
- Кадастровый паспорт.
Предъявляются ксерокопии документов. Если нет возможности предоставить вышеприведенный список документов, то провести оценку стоимости земли можно, но учитывая все допущенные ограничения, при этом данные могут быть некорректными и стоимость рассчитана не совсем правильно.
Порядок проведения оценки земельных участков
Чтобы провести оценку рыночной цены земельного участка, используют услуги оценочных компаний, работу которых обязан оплатить нанимающий человек. Перед тем как вы обратитесь в такую компанию, необходимо проверить качество предоставляемых ими работ, правильнее будет обратиться в проверенные фирмы с хорошими отзывами. После того как выезд работников будет оформлен, на место прибудет оценщик, проведет изучение всех показателей и сделает выводы о стоимости земельного участка. Оценщик должен учитывать все обстоятельства, которые способны оказать влияние на конечную цену.
Если оценивание необходимо с целью получения ипотеки, то нужно подыскивать фирмы, занимающиеся оценкой, не нужно. Банк, в котором вы оформляете ипотеку, проведет все оценки самостоятельно, так как банковские организации, как правило, сотрудничают с проверенными компаниями. Подобное оценивание будет занижено, так как если заемщик не оплатит всю стоимость, то взыскание будет обращено на оцененное имущество.
Продажа земельного участка предполагает, что владельцу требуется узнать ее рыночную цену. Поскольку с течением времени данная цена изменяется, то оценивание требуется осуществлять по состоянию на определенную дату.
К примеру, стоимость участка может меняться, если ранее он был на окраине города, а через пару лет город уже разросся и участок больше не считается окраиной города. При проведении оценивания профессиональный специалист проходит такие этапы, как:
- Постановка задачи. В данном случае довольно важно принять во внимание дату, когда проводится оценка, а также ключевые параметры, по которым данное оценивание будет осуществляться.
- Сбор, проверка и анализ полученных сведений. Происходит сбор всех требуемых документов, проводится анализ полученных сведений, которые принадлежат не только собственному участку, но и соседнему.
- Анализ наиболее эффективного пользования земельного участка. Происходит определение как выгоднее использовать землю, причем это обязано быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Данный этап существует, так как рынок имеет заинтересованность в предельно возможном применении ресурсов, что и будет определением предполагаемую стоимость.
- Оценка рыночной цены земли с использованием определенных методов. Согласно законам, оценщик обязан использовать 3 подхода: затратный, сравнительный, доходный. А способы внутри каждого подхода оценщик способен подбирать самостоятельно, учитывая собственный опыт. Три итога, которые получены в результате подобного анализирования, будут базой для расчета конечного числа, которое и станет оценочной стоимостью.
- Отчет об оценивании. Подобный отчет должен быть оформлен в письменном виде и обязан излагаться в соответствии с федеральными законами об оценивании и методическими рекомендациями.
Спустя полгода отчет утратит собственную юридическую силу.
К кому обратиться
Если в планах доверить оценивание специалистам, то понадобится обратиться в организации, специализирующиеся на оценивании земельных участков. Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:
- Оценщик обязан состоять в саморегулируемых организациях. Это некоммерческие объединения, которые регулируются государством.
- Обладать аттестацией.
- Обладать страховым полисом на сумму 30 000 рублей.
- Иметь хорошие отзывы и репутацию.
Если провести оценивание земельного участка необходимо для разрешения вопросов, где принимают участие банковские учреждения, то непосредственно они способны порекомендовать конкретного оценщика, так как банковские отделения сотрудничают с такими компаниями на выгодных условиях.
Цены на услуги
Все оценивающие работы обязаны оплачиваться тем, кто заказывал данную услугу. Каждая организация может установить собственные тарифы на процесс оценки земельного участка самостоятельно. Итоговая стоимость оценки может составляться из следующих критериев:
- Осмотр земельного объекта.
- Вознаграждение.
- Транспортные траты.
- Другие траты, которые появились в результате оценивания.
После подсчитывания всех затрат выводится цена за предоставление услуг. Как правило, она является разной для различных разновидностей имущества.
При осуществлении оценки земельного участка без выезда цена приблизительно будет составлять 3500-4000 рублей. Если оценивание нуждается в обязательном выезде на земельный участок, то цена составит примерно 6000-6500 рублей. Необходимо принимать во внимание, что оплата за оценку может быть разной в зависимости от субъекта, однако разница в таком случае будет не сильно высокой.
Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка
Собственник, который подготавливает к продаже собственный земельный участок, может воспользоваться некоторыми вариантами по определению рыночной стоимости его участка:
- Воспользоваться услугами организаций по оцениванию земли.
- Воспользоваться услугами агентства по недвижимости.
- Сделать оценивание самостоятельно.
Если вы решили самостоятельно проводить оценку земли, то рыночная стоимость определяется некоторыми методиками:
- Доходный метод.
- Затратный метод.
- Метод сравнения продаж.
Доходный метод
Данный способ определения соразмерной суммы, которую нужно затребовать при продаже участка. Данный метод является одним из наиболее трудных с целью самостоятельного вычисления. Применение такого метода целесообразно в том случае, когда продаются высокорентабельные земельные участки.
К примеру, метод применим в городах, где земельные участки обладают довольно высокой ценой. Либо – совершается оценка участка из сельскохозяйственных земель, который подойдет с целью формирования бизнеса. То есть в такой ситуации сделка нуждается в обеспечении земельного участка бизнес-планом.
Затратный метод
Такой метод способен использоваться вместе с доходным. В таком варианте он принимает во внимание затраты для возведения капитального объекта строительства.
К примеру, при планировании предпринимательского дела либо застройки земельного участка многоквартирным домом, предполагаются финансовые вложения. Формула для высчитывания:
Планируемый доход (ПД) – расходы (Р) = потенциальный реальный доход (ПРД).
В сокращенном варианте формула выглядит так: ПД – Р = ПРД.
Метод сравнительного анализа
Основные шаги для самостоятельной оценки собственного земельного участка:
- В интернете либо печатных изданиях нужно отыскать 10 домов с идентичными характеристиками с вашим участком.
- Обзвоните данных людей и попросите о встрече, чтобы провести осмотр данных домов. Это будет требоваться для того, чтобы исключить из списка объявления-пустышки. Следует ориентироваться лишь на реальные земельные участки.
- Для каждого дома необходимо провести следующие расчеты:
Стоимость участка / Общая площадь участка = средняя цена за 1 квадратный метр.
- Далее, требуется сравнить все полученные сведения и вычеркнуть из списка наиболее дешевый и самый дорогой земельный участок.
- Рассчитываете среднюю цену квадратного метра всех земельных участков.
(Стоимость 1 объекта + стоимость 2 объекта + …) / (Площадь 1 объекта + площадь 2 объекта + …) = средняя стоимость
- Определение примерной цены вашего участка.
Средняя рыночная стоимость квадратного метра * площадь земельного участка = стоимость земли
Это будет средняя ориентировочная цена участка, однако необходимо учесть, что есть и ряд других условий, которые могут повысить либо уменьшить цену вашего участка.