Какие риски при покупке квартиры существуют — как себя обезопасить

Риски при покупке квартиры являются неотъемлемым аспектом при совершении сделок с недвижимостью. В большинстве случаев все проходит гладко, но в исключительных ситуациях (около 10%) заключение договора может стать результатом действий мошенников, что приведёт к потере значительного количества финансовых средств.

Риски при приобретении недвижимого имущества

Риски при покупке квартиры имеют скрытый характер, который не всегда может определить опытный риелтор. Процесс приобретения недвижимости является довольно сложной процедурой, так как такие действия часто связаны мошенниками, нарушениями законодательства и возможности оспорения сделки о купле и продаже.

Подводные камни процесса приобретения квартиры более подробно рассмотрены в нижеприведённом списке.

1. Проведение мошеннической сделки в результате незаконного действия преступников, которые могут использовать фальшивую доверенность, двойная схема продаж при наличии непогашенных документов на квартиру.

Данные ситуации происходят из-за того, что до 15 июля 2016 года действовал закон о выдаче дубликатов, которые позволяют подать повторную заявку на оформление сделки о купле и продаже.

2. Риск заключения ничтожной сделки. Такие заключения считаются недействительными, так как их подписание было осуществлено с грубыми нарушениями законодательства. К примеру, в момент скрепления договорённости ответственное лицо являлось недееспособным или же не соответствует заявленным инициалам. В итоге данный документ признаётся итогом деятельности мошенников.
3. Риск оспорения сделки. При заключении сделки о купле и продаже и наличии третьих лиц имеющих законное право на опровержение такой документ может быть признан в суде недействительным. Поэтому перед подписанием лучше всего выяснить возможность наличия таких подводных камней.
4. Возможность потери задатка или же выданного аванса. Неправильное составление сделки о купле и продаже предполагает отсутствие возврата отданных денежных средств. Многие при заключении договора не обращают внимания на такие формальности и теряют свои деньги.
5. Нарушение договорённости по срокам и другим условиям. Если же при оформлении сделки в договор не были вписаны важные аспекты, то вторая сторона может воспользоваться недочётом и не выполнить устные договорённости. Формально предъявить претензию в данном случае невозможно.

Перечень возможных рисков при покупке жилья на вторичном рынке

Вторичное жильё является видом недвижимости, которое уже имеет регистрационное свидетельство на право собственности. К примеру, покупка квартиры старой постройки у прямого владельца.

В сравнении новостройка считается первичным объектом недвижимости без проведения процесса приватизации. Поэтому на вторичное жильё имеются риски следующего характера:

• незаконная регистрация права собственности, что может привести к оспорению дела в судебном порядке. Для того чтобы исключить такую ситуацию необходимо предварительно тщательно изучить всю представленную документацию (выписка из ЕГРН);
• появление законных наследников, которые не были своевременно осведомлены. Поэтому при заключении сделки важно прописать условие про ответственность продавца при возникновении такого случая;
• прописка несовершеннолетних детей в квартире и продажа недвижимости без согласия опеки даёт право возможность оспорения сделки по достижении совершеннолетнего и дееспособного возраста;
• продажа совместно нажитого имущества в браке без согласия одного из супругов;
• нарушение прав детей родителями (при отсутствии выделения долевой части использования материнского капитала и других государственных пособий);
• договор о продаже и покупке недвижимости в обязательном порядке подлежит заверке нотариусом, так как квалифицированный юрист может устранить возможные риски при заключении документа.

В момент приобретения недвижимости важно своевременно выявить возможный риски и устранить их, так как после подписания документов и передачи денежных средств вернуть затраченные деньги становится практически невозможным.

Риски, связанные с нарушением прав несовершеннолетних лиц

При продаже квартиры скрытым риском может считать нарушение прав несовершеннолетнего лица, который прописан на указанной жилплощади. Чаще всего такая ситуация возникает при отчуждении имущества и отсутствия опеки со стороны родителей или же органов социальной защиты.

В данном случае сделка может быть признана недействительной, поэтому необходимо провести проверку при выполнении таких действий в последовательном порядке:

• просьба предъявления продавцом обширной архивной выписка, которая будет свидетельствовать об отсутствии прописанных несовершеннолетних лиц;
• проверка данного документа у квалифицированного юриста, который тщательно изучит бумага и поможет выявить подделку при необходимости;
• если же владельцем недвижимости является несовершеннолетний ребёнок, то в данном случае необходимо проверить наличие официального согласия от органов опеки во избежание оспорения этой сделки в суде;
• наличие необходимого разрешения для сделок, которые были осуществлены до 1 января 2005 года;
• запрос документов о дальнейшем проживании несовершеннолетнего лица (регистрационное свидетельство на право собственности, справка с официального места прописки).

Нарушение прав несовершеннолетних граждан при приватизации недвижимости

Риск при приобретении квартиры и нарушении прав несовершеннолетнего в момент приватизации может привести к признанию сделки недействительной. Выявление данного факта подразумевает оспорения права проживания с момента выяснения данного обстоятельства (срок исковой давности).

Для того чтобы исключить развитие таких событий необходимо запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги. Если в ней имеются несовершеннолетние лица, то рекомендована проверка правильности оформления документации на момент приватизации данного жилья. Лучше всего показать представленные документы опытному нотариусу, который проведёт их тщательную проверку.

В данном вопросе очень важна помощь опытного специалиста, так как риски потерять собственные деньги достаточно велики, а затраты на юриста вполне оправдают целесообразность использования таких услуг.

Подводные камни по техническим характеристикам

Идеальное предложение по квартире с удачным расположением, перепланировкой, ремонтом, выгодной ценой также может таить в себе скрытые риски технического характера. В данном случае необходимо тщательно изучить представленную документацию и исключить возможные различия в показания с предупреждением выплаты штрафов значительного размера.

При приобретении квартиры необходимо обратить особое внимание на следующие аспекты:

• общее состояние жилого дома;
• необходимость проведения текущего или капитального ремонта;
• состояние подъезда;
• исключение протекания крыши, если квартира расположена на последнем этаже;
• отсутствие затопления подвала;
• исправность мусорного трубопровода.

Также важно проверить соблюдение санитарно-гигиенических условий:

• присутствие грибка на стенах подъезда;
• наличие заплесневелых участков в квартире;
• нежелательная живность (тараканы, моль, мыши, крысы).

Необходимо оценить общее состояние коммуникаций:

• исправность электрика (распределительная коробка, проводка);
• работа отопительных приборов и необходимость замены батарей;
• состояние водопровода и канализации.

При осмотре квартире необходимо учесть расположение квартиры:

• наличие недостатка или же переизбытка солнечного света;
• угловое расположение, которое чаще всего требует дополнительного утепления.

Проверка перепланировки квартиры по следующим аспектам:

• удобность перепланировки предлагаемой квартиры;
• установление факта перепланировки в квартире(перенос газовой плиты, возведение дополнительных стен);
• законность проведённой перепланировки, так как в обратном случае придётся заплатить штраф и возвращать всё на свои места. Доказать факт перепланировки очень сложно, так как новый владелец на добровольных условиях заключил сделку о купле и продаже.

Немаловажным аспектом является социальная среда:

• благополучные соседи;
• место расположения (удобная инфраструктура, транспортная развязка, отсутствие повышенного уровня преступности).

Исключение оплаты штрафов при незаконной планировке подразумевает выполнение нижеприведённых рекомендаций:

• визуальное сравнение квартиры с техническим планом на документах;
• обращение к соседям с нижнего или верхнего этажа;
• получение от продавца соответствующей документации (технический план, выписка из БТИ);
• осмотр квартиры опытным специалистом в данной области;
• если же имеется незаконная перепланировка, то лучше всего узаконить такую документацию, так как снижение цены на недвижимость не гарантирует избегания дополнительных затрат.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав

Приобретение квартиры в данном случае возможно, если данная недвижимость не имеет зарегистрированных прав.  В остальных случаях фиксируется переуступление прав при долевом строительстве или же участии в ЖСК.

Покупка такого жилья кроет в себе риски в виде несоблюдения сроков строительства и нарушения технологии возведения жилого дома. Заключение договора по переуступке прав требует обязательной регистрации, так как при её отсутствии возможна двойная продажа недвижимости.

При составлении такого договора необходимо исключить такие риски:

• согласие от супруга или супруги, если договор был заключён при наличии законного брака у пары;
• использование материнского капитала, других государственных программ, так как в данном случае такую сделку можно оспорить;
• отсутствие разрешения согласия от органов опеки при проживании в квартире несовершеннолетнего лица.

Риски при покупке жилья по доверенности

Процедура приобретения недвижимости по доверенности имеет высокие риски, так как могут образоваться обстоятельства следующего характера приведённые в списке ниже.

1. Предоставление фальшивой доверенности. Подделка документа осуществляется по определённой схеме. Подбирается хорошая квартира с удобным месторасположением и планировкой. Во время заключения договора мошенники получают копии паспорта владельца и свидетельства о праве собственности.

Далее, происходит восстановление доверенности на возможность восстановления утраченных документов. Мошенническая схема проводится через риелтора, а настоящий хозяин даже не знает о том, что его недвижимость продаётся.

2. Владелец недвижимости подал заявление в Росреестр о невозможности перехода регистрационного права без его личного присутствия. Данный аспект необходимо учитывать при заключении сделки о купле и продаже.
3. При заключении доверенности в документе не прописываются все полномочия, а при оформлении сделки могут возникнуть дополнительные сложности (отсутствие оплаты государственной пошлины).
4. Допущение ошибок при составлении доверенности. Если в документе найдены недочёты, то совершение сделки о купле и продаже может считаться впоследствии недействительным.

Какие данные можно проверить по выписке из ЕГРН

Выписка из ЕГРН является информативным документом, поэтому рассмотрение отдельных подразделов может помочь наличие возможных рисков:

• проверка основных сведений о недвижимости (площадь, этаж, назначение помещения, кадастровый номер). Данная информация из других источников может оказаться недостоверной;
• просмотр сведений о зарегистрированных правах (10 пунктов), так как такая информация проверяет наличие или отсутствие каких-либо ограничений;
• содержательная часть выписки о переходе права предоставляет информацию о возможной перепродаже недвижимости и является важным доказательством наличия каких-либо подводных камней.

Документы, требующие проверки при покупке квартиры

Для того чтобы исключить какие-либо мошеннические действия необходимо предварительно подвергнуть проверке следующие документы:

• договор о купле и продаже. Данный документ лучше всего составлять при помощи квалифицированного и опытного юриста в проверенной нотариальной конторе, так как при неправильности заключения сделки можно остаться без денег и квартиры;
• удостоверение личности — паспорта. Данные необходимо проверить на соответствие с указанными в договоре о купле и продаже. Также желательно внимательно прочитать основные страницы с указанием места рождения, прописки, наличия штампа о заключении брака;
• свидетельство о регистрации прав собственности (выписка из ЕГРП) является основным документом при заключении сделки. В данной бумаге указана вся необходимая информация о недвижимости и возможные нюансы;
• документы, подтверждающие отсутствие какого-либо обременения и правильно оформленные в соответствии с требованиями правовых норм закона;
• запрос, свидетельствующий об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (отопление, управляющая компания, оплата за капитальный ремонт, воду и электроэнергию);
• предоставление технического паспорта со всеми необходимыми характеристиками;
• выписка из домовой книги свидетельствующая о всех прописанных лицах на указанной жилплощади;
• согласие органов опеки при наличии прописанных лиц несовершеннолетнего возраста;
• бумаги, свидетельствующие о раннем приобретении недвижимости (договор о купле продаже, дарственная).

Осуществление мошеннических схем

Мошеннические схемы при покупке квартиры являются довольно распространённым явлением. Чаще всего используют такие способы:

• применение фальшивой доверенности. При успешном проведении сделки настоящий владелец обжалует её в суде и добьётся полного опровержения;
• подделка удостоверения личности чаще всего организовывается при длительной аренде жилья и наличии копии документа настоящего владельца;
• сокрытие информации использования материнского капитала, так как в данном случае необходимо распределение долевой собственности между детьми, что предоставляет возможность опровержения сделки;
• написание принудительного заявления на наследство под давлением. Чаще всего практикуется для одиноких людей пожилого возраста. В результате после приобретения недвижимости вся информация вскрывается, и начинаются судебные разбирательства.

Выше представленные методики являются наиболее популярными, но при этом мошенники могут разработать другие изощрённые способы, поэтому необходима обязательная проверка документов перед любым заключением сделки о купле и продаже недвижимого имущества.