Передача денег за квартиру – как защитить себя от мошенничества

Передача денег за квартиру осуществляется после подписания договора купли-продажи, выяснения всех важных аспектов сделки. Уплата денежных средств осуществляется несколькими способами. При крупных приобретениях стороны нанимают адвокатов с целью минимизации рисков, если специалисты отсутствуют, выбор надежного способа передачи денег ложится на плечи покупателя.

Передача денег за квартиру – основные моменты

Всего существует 2 способа оплаты – наличный, безналичный. Для каждого имеется несколько вариантов. При наличном расчете оговоренная сумма передается из рук в руки либо оставляется в банковской ячейке. Безналичный расчет предусматривает зачисление средств на счет покупателя с целью дальнейшего переведения их на карту продавца.

Процесс передачи уплаты осуществляется после заключения договора купли-продажи, но получает право собственности новый владелец после оформления документов покупателем. Именно в этот период времени появляются риски у одной из сторон. Если средства переданы до момента переоформления недвижимости, аферист продавец может воспользоваться ситуацией, провернуть дело так, чтобы оставить себе квартиру, присвоить деньги. Если расчет по сделке осуществляется после передачи прав собственности – рискует продавец.

Момент передачи денег должен тщательно продумываться, к этому процессу нужно подготовиться, максимально себя обезопасить от мошеннических действий другой стороны. Проблемные ситуации возникают, если продавец либо покупатель соглашается на ненадежный способ передачи денег с целью сэкономить на дополнительных расходах. Если одна из сторон настойчиво уговаривает обойтись без посредников и адвокатов, такая сделка должна насторожить.

Передача денег через банковскую ячейку, сейф, хранилище

Считается самым безопасным способом расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости. Сейфовая ячейка – металлический бокс для хранения денежных средств, материальных ценностей, важных бумаг. Находится в банковском хранилище.

Настоящий владелец квартиры, покупатель, сотрудник банка заключают договор передачи денежных средств в указанной сумме через ячейку. В документе четко прописываются условия передачи денег, сроки, гарантии, другие важные моменты, минимизирующие риски по сделке. Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудника банка, подписывается договор купли-продажи, регистрируется в Росреестре, передаются права собственности. Продавец с оговоренными документами обращается в банк, получает наличные. Ключ от ячейки может храниться у банковского работника, продавца. Извлекаются деньги, пересчитываются машинкой, завершается сделка.

Преимущества	Недостатки
появляется гарант законности сделки в лице банка, при срыве сделки деньги остаются в ячейке, собственник вправе их забрать;	не все банки предлагают данную услугу;
отношения сторон защищены законом о хранении материальных ценностей;	за аренду ячейки приходится платить покупателю либо продавцу, в зависимости от того, как согласятся стороны;
наличные пересчитываются, проверяются на подлинность;	если случится форс-мажор и у банка отберут лицензию, вернуть деньги не получится до завершения разбирательств.
продавец не сможет получить денежные средства без предъявления оригинала зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи.

Если банк объявляют банкротом, деньги, находящиеся в ячейке передаются другому альтернативному учреждению, срыва сделки не произойдет, но возможна задержка.

Передача денег через банковскую ячейку с использованием векселей

С целью обеспечения дополнительных гарантий передача денежных средств через банковскую ячейку осуществляется с помощью векселя. Курирует процесс юрист-риелтор и банковский служащий.

Участники сделки открывают в рублях либо иностранной валюте счета до востребования. Покупатель арендует ячейку, вносит деньги, указывает в договоре условия передачи денег, покупает вексель на имя продавца. Ценная бумага в присутствии риелтора, банковского сотрудника помещается в сейф, ячейку. Регистрируются права собственности, покупатель составляет акт передачи ключа продавцу. Бывший владелец квартиры предоставляет необходимые документы, получает ценную бумагу, переводит деньги на свой счет, обналичивает. Совершение операции осуществляется в присутствии юриста-риелтора.

Преимущества	Недостатки
надежность сделки подтверждают юрист-риелтор, банковский сотрудник;	дополнительные расходы на услуги юриста-риелтора, аренду банковской ячейки;
векселей можно составлять несколько, разбивая сумму по частям;	изымается 1% при обналичивании векселя в иностранной валюте;
все стороны застрахованы от мошенничества;	если сумма векселя свыше 10 000 долларов, банк обязан проинформировать налоговую службу;
подделка векселей невозможна;	не все банки предоставляют данную услугу;
обналичить можно в любое удобное время.	иногда в договоре прописывается одна сумма, а в ячейке оказывается иная.

Если сделка срывается, покупатель вправе забрать свои деньги, погасив вексель. Предварительно нужно получить разрешение банка на операцию.

Скачать бланк договора аренды банковской ячейки

Аккредитив

Второй по надежности способ передачи денежных средств по сделке купли-продажи квартиры, любой другой недвижимости.

Аккредитив представляет собой блокированный лицевой счет. Открывает покупатель, перечисляет туда оговоренную сумму, на определенных условиях предоставляется доступ продавца к аккредитиву. Документ-распоряжение обязует банк перечислить денежные средства продавцу после передачи прав собственности, регистрирования договора в Росреестре. Деньги замораживаются на оговоренный срок. Чтобы состоялась операция перечисления на счет продавца, ему следует предоставить оригинал договора купли-продажи, другие, оговоренные документы.

Преимущества	Недостатки
дополнительную защиту от мошенничества обеспечивает банк;	оформление аккредитива дороже обойдется, чем аренда банковской ячейки;
продавец получает оговоренную сумму через несколько дней после регистрации договора купли-продажи, проверки подлинности документов банком;	не все банки предоставляют услугу блокировки лицевых счетов;
исключается риск использования поддельных купюр.	аккредитив составляется исключительно в рублях;
	оплата через аккредитивы вызывает опасение у продавцов, покупателей, поэтому услуга не популярна среди населения.

Использование аккредитивов исключает мошеннические действия, гарантирует подлинность сделки, но требует дополнительных расходов.

Классический безналичный расчет на банковскую карту

Удобный вариант оплаты, но более рискованный, нежели предыдущие варианты. У обоих сторон возникает вопрос, в какой момент передавать деньги – до передачи прав собственности, официальной регистрации договора либо после. Без присутствия нотариуса продавец рискует остаться ни с чем, согласившись на получение денег после перерегистрации, покупатель, который перечислив оговоренную сумму, может лишиться денег и не получить недвижимость.

Юристы дают следующие рекомендации:

• оформить документы для регистрации сделки в Росреестре;
• составить расписку о передаче денежных средств, что должна храниться у продавца;
• взять пакет документов, перечислить деньги через банковскую кассу в присутствии продавца;
• получить расписку о получении денег от собственника квартиры;
• отправиться вместе регистрировать договор купли-продажи в Росреестр.

Рекомендуется привлекать в качестве гаранта нотариуса, не доверять «честному слову».

Преимущества	Недостатки
деньги перечисляются банком, что исключает мошеннические действия в момент передачи оговоренной суммы;	рискуют и продавцы и покупатели, в зависимости от того, в какой момент сделки происходит перечисление средств;
счета могут быть оформлены в разных учреждениях;	доказать незаконность сделки можно только через суд при наличии подтверждающих документов о факте мошенничества;
при использовании карточек одного банка экономятся средства на комиссии, сокращается срок перевода;	приходится платить комиссию банку;
очень удобно при наличии программы клиент-банкинга, перевести деньги можно в любом месте при наличии гаджета и связи с интернетом.	оплата покупки в рублях.

Документы, которые нужно предоставить в суд при мошеннических действиях продавца или покупателя – договор купли-продажи, зарегистрированный либо предварительно составленный, расписка о передаче, получении оговоренной суммы, квитанция об оплате. Передача денег за квартиру до регистрации договора обезопасит продавца, но покупатель при этом рискует. Юристы настоятельно рекомендуют привлекать нотариуса во избежание проблемных ситуаций.

Передача денег наличными из рук в руки

Наиболее понятный и опасный вид передачи денежных средств. Риски аналогичны банковскому переводу, но в данном случае может оказаться сложным доказать и сам факт вручения денег. Необходимо привлечь нотариусов, юристов, адвокатов либо незаинтересованных свидетелей. Специалисты рекомендуют передавать деньги после подписания договора купли-продажи, но перед регистрацией нотариусом. В подтверждение следует написать расписку о задатке в присутствии свидетелей. Продавцу следует проверить купюры на подлинность. Это можно сделать в конторе нотариуса, в банке.

Преимущества	Недостатки
простота;	высокая вероятность мошенничества;
отсутствие комиссий, дополнительных трат;	за проверку подлинности купюр нужно заплатить;
моментальное получение денег;	если деньги находятся на карточке, снять всю сумму не получится, оплата осуществляется частями;
оплата в любой валюте.	появляется возможность ограбления после получения крупной суммы денег;
	можно обсчитаться.

При выборе способа передачи денег за квартиру нужно всегда помнить о безопасности и пословице: «Жадность фраера сгубила!».

Депозит у нотариуса

Денежный счет в банке на имя нотариуса, на который покупатель вносит средства с целью дальнейшей их передачи продавцу после завершения положенных юридических аспектов. Происходит это по соглашению сторон, подкрепляется соответствующим договором. Сумма на депозите лежит до момента регистрации договора купли-продажи, передачи прав собственности. Деньги продавец получает банковским переводом на свой счет, либо наличными, когда нотариус снимет депозит.

Преимущества	Недостатки
услуга нотариуса стоит дешевле, нежели открывать аккредитив, вексель, арендовать банковскую ячейку;	взаиморасчеты возможны в национальной валюте;
исключены мошеннические схемы, подтверждается законность сделки;	не все банки поддерживают услугу;
защита внесенных средств от рисков, форс-мажоров;	возможно мошенничество, если нотариус в доле;
деньги могут храниться в течение 3 лет, при этом ни одна из сторон не несет дополнительных расходов, проценты по депозиту забирает нотариус, как вознаграждение за предоставленную услугу.	при отзыве лицензий в банке, где открыт депозит, деньги замораживаются до выяснения ситуации.

При оформлении договора купли-продажи вносятся дополнительные пункты, в которых прописывается о наличии нотариального счета, оплату данным способом.

Какие документы нужно составить для купли-продажи квартиры

Чтобы оформить госрегистрацию через МФЦ, необходимо предоставить список основных, дополнительных документов, которые подтверждают законность сделки.

Обязательные документы на госрегистрацию:

• Паспорта собственников, продавцов квартиры, покупателей.
• Если собственником является несовершеннолетнее лицо, требуется свидетельство о рождении, паспорт одного из родителей, опекунов. При достижении ребенком 14-ти летнего возраста предоставляют его паспорт и паспорт родителя либо опекуна.
• Договор купли-продажи квартиры, составленный согласно действующему законодательству, заверенный нотариусом.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире имеются несовершеннолетние собственники. Продажа квартиры через МФЦ требует предоставления оригинала, копии свидетельств о рождении детей.
• Согласие супруга на покупку объекта либо продажу квартиры. Документ должен быть нотариально заверенным. Стоимость услуги около 1500 руб.
• Нотариально заверенная доверенность и паспорт особы, которая имеет право осуществлять сделку. Продажа по доверенности зачастую происходит, если собственником является несовершеннолетнее лицо, пожилой либо больной человек. Покупка квартиры по доверенности возможна в иных случаях.
• Свидетельство о браке либо разводе, если имущество приобреталось в годы совместного проживания. Обязательно предоставляется при смене фамилии.

Дополнительные документы для продажи квартиры:

• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт;
• выписка из лицевого счета квартиры, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам, либо подтверждает их наличие;
• договор задатка и расписка;
• выписка из домовой книги с информацией о количестве прописанных людей;
• справка об отсутствии задолженности на интернет, домофон, кабельное;
• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
• справка из психоневрологического, наркотического диспансера, если покупатель сомневается в адекватности продавца.

При продаже квартиры, которая приобретена по ипотеке, требуется согласие банка.

Что делать после покупки квартиры:

• зарегистрировать договор купли-продажи, подтвердить право собственности;
• прописаться, стать на учет в течение недели в Федеральной Миграционной Службе;
• обратиться в РКЦ для открытия лицевого счета для уплаты коммунальных платежей;
• оформить, подписать договора с обслуживающими компаниями, организациями.

После госрегистрации права предыдущего собственника переходят к новому владельцу. Пока документ не будет получен, сделка считается несостоявшейся.

Скачать бланк договора аренды банковской ячейки

Момент, когда происходит передача денег

Специалисты рекомендуют осуществлять взаиморасчет после подписания договора купли-продажи, его нотариального заверения. В таком случае продавец подтверждает серьезность и своих намерений, покупатель – уверенность в законности сделки. Каким способом передавать денежные средства, зависит от конкретной ситуации, предпочтений сторон. После передачи оговоренной суммы с документами обращаются в Росреестр для передачи прав собственности.

Юристы настаивают на проведении операции с помощью оформления аккредитивов, банковских ячеек, но если данный способ невыгоден сторонам либо невозможен, следует обезопасить себя присутствием нотариуса, риелтора, свидетелей.

Передача денег наличными у нотариуса и через депозит

Оплата сделки наличными является одной из самых опасных. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, следует осуществлять передачу денег из рук в руки в присутствии нотариуса. Там же правильно оформляется расписка о задатке, договор задатка, а также предварительный договор купли-продажи. В кабинете нотариуса имеется возможность проверить подлинность купюр.

Оплата через агентство

Профессия риелтора не имеет юридического основания, законодательство в области риелторских услуг не урегулировано. Несмотря на это, немногие сделки обходятся без привлечения данных специалистов. Чтобы доверить дело риелторам, нужно быть уверенным в законности действий компании, наличии положительной репутации. В случае мошеннических действий по сделке посредники ответственности не несут, поскольку продают они исключительно информацию, а решение – перечислять деньги продавцу или нет, решает сам покупатель.

Если компания имеет идеальную репутацию, риелтор становится гарантом законности сделки купли-продажи, за что получает вознаграждение. Передача денежных средств наличными, банковским переводом, ячейками, векселями происходит в его присутствии. Продажа квартиры через агентство недвижимости упрощает поиск покупателей, дает возможность продавцам быстро реализовать недвижимость.

Расчет ипотечными средствами

Продавцу нет разницы, откуда покупатель берет деньги, но при оформлении сделки с участием кредитной организации нужно быть готовым к предоставлению дополнительных документов, затягиванием сроков передачи оговоренной суммы. Изначально стороны договариваются о купле-продаже, заключают договор, заверяют нотариально, затем с документами приходят в банк, который согласился оформить ипотеку. Процедура передачи денежных средств аналогична иным ситуациям, с той лишь разницей, что оговоренная сумма выдается банком, что является дополнительной гарантией для продавца. Покупатель также уверен в безопасности, поскольку до момента передачи денег проходит сложная процедура проверки всех сторон сделки.

Расчет средствами Материнского (семейного) капитала

Основные этапы покупки жилой недвижимости:

• самостоятельный выбор квартиры;
• получение актуальной справки из Пенсионного фонда РФ о наличии денежных средств по сертификату МСК;
• выбор дополнительных средств для расчета с продавцом, если капитала недостаточно;
• перечисление денег из собственных накоплений, кредитных средств осуществляется в день заключения договора с застройщиком, продавцом недвижимости на вторичном рынке;
• регистрация сделки в Росреестре, передача прав собственности новому владельцу;
• передача документов в Пенсионный фонд РФ для перечисления на счет продавца МСК.

Оформление необходимых документов на квартиру.

Главные ошибки в передача денег за квартиру

Чтобы не оказаться жертвой мошенничества, избежать проблемных ситуаций, следует ознакомиться с типичными ошибками, совершаемыми на рынке недвижимости, не повторять их.

1. Соглашение на осуществление сделки без подтверждения права собственности на квартиру. Часто мошеннической схемой пользуются недобросовестные риелторы, убеждая в законности документов, тщательной проверке своих клиентов. Не следует перечислять деньги, не увидев оригиналы.
2. Пренебрежение распиской при передаче аванса, задатка либо полной суммы, указанной в договоре. Документ должен быть написан от руки в произвольной форме, но с указанием всей важной информации. Расписка не имеет юридической силы без договора о предоставлении задатка, аванса. Для подтверждения законности документов и самой сделки, следует воспользоваться услугами нотариуса.
3. Использование банковской ячейки вместо аккредитива, если имеется возможность выбора. В юридической практике встречаются случаи, когда в ячейке оказывается меньшая сумма, нежели прописывается в договоре. Доказать вину банка практически невозможно, поскольку в договоре указывается о предоставлении в аренду ячейки, но не обеспечение сохранности содержимого.
4. Внесение крупного задатка. Средний показатель – 5% от сделки, а при высокой стоимости – 1%. Если продавец настаивает на большем, такая сделка должна насторожить.
5. Расчеты до регистрации сделки. Специалисты рекомендуют заключить договор купли-продажи, зарегистрировать у нотариуса, подготовить необходимые документы для оформления в Росреестре. Только после этого передавать либо перечислять деньги. В противном случае можно остаться без денег и квартиры.

Передавать наличные либо перечислять деньги на банковскую карточку без свидетелей допускается лишь в том случае, если продавец хорошо знаком. Но расписку о получении денег с подтверждающим договором все же нужно составить.

В каких случаях нужна расписка

Документ подтверждает факт передачи денег продавцу. Пишется собственноручно, закрепляется подписью. Расписку пишут, если вносится задаток, аванс, перечисляются средства. Кроме этого документ нужен при использовании банковской ячейки. Риелторы рекомендуют 2 схемы:

1. В момент помещения оговоренной суммы в ячейку продавец пишет расписку, покупатель ставит подпись, документ остается у продавца. После официальной регистрации договора бывший владелец отдает расписку, а покупатель передает ему ключ от ячейки.
2. Расписка оставляется в отдельном сейфе. Покупатель забирает ее после завершения сделки, предоставления сотрудникам банка необходимых документов.

Скачать образец расписки

Образец

В какой валюте платить

Порядок расчета, цена, валюта оговаривается индивидуально. Если деньги имеются в наличии, разницы особой нет. В случае, когда вносится задаток, в течение определенного срока выплачивается оставшаяся сумма, появляется риск увеличения суммы в случае колебания валютных курсов. При покупке новостроек застройщики принимают оплату исключительно в национальной валюте, на вторичном рынке, чаще просят внести средства в долларах, евро.

К каким способам передачи денег прибегают на вторичном рынке, первичном

В больших городах, где доступна услуга передачи денежных средств через банковскую ячейку, данный способ оплаты выбирают при совершении сделки купли-продажи на вторичном рынке. Если говорить о небольших населенных пунктах, распространенными остаются банковские переводы, передача денег из рук в руки при свидетелях, с последующим оформлением расписки. Практикуется взаиморасчет с привлечением нотариуса. На первичном рынке может использоваться любой из способов передачи денег кроме варианта «из рук в руки».

Как себя обезопасить

В каждом случае следует соблюдать осторожность, проверять надежность не только непосредственных участников сделки, но и посредников. Перечислять, передавать деньги нужно только после оформления подтверждающих документов. Чтобы избежать проблемных ситуаций, рекомендуется пользоваться услугами нотариусов, юристов, адвокатов.