Как заключить договор социального найма жилого помещения — инструкция в Москве, документы, сроки

Договор социального найма жилого помещения является документом, который оформляется при передаче квартиры в распоряжение гражданина РФ на определённых условиях. Бумага содержит перечень определённых прав и обязанностей для обеих сторон в лице государства и нового владельца недвижимости.

Что такое договор социального найма

Под договором социального найма жилого помещения понимают заключение специального соглашения с передачей распорядительных прав нанимателю. Срок действия документа бессрочный. Во время составления особое внимание уделяют общей площади недвижимости.

Основой договора является обязанность владельца государственного или муниципального жилья передать его в пользование на определённых условиях в соответствии с ЖК РФ. Предмет заключения сделки передаваемое в аренду жильё.

Как получить договор социального найма

Для того чтобы получить договор социального найма необходимо специальное решение органов исполнительной власти.  Документ также можно оформить, если имеется специальный ордер на квартиру, который выдавали до 2004 года.

Заключение договора осуществляют по специально установленной очерёдности. Оформление процедуры основывается на подаче заявления и необходимого пакета документов в отделение городской администрации или многофункциональный центр по предоставлению услуг.

Выдача документа производится после его оформления и подписания в указанные сроки. Положительное решение выносится в случае правильности и соответствии всех представленных бумаг.

Основным аспектом при оформлении соответствующего договора является правильное осуществление процедуры, состоящее из нескольких этапов в соответствии с установленным порядком. При этом важно представить документы, являющиеся доказательством необходимости получения социального жилья.

Право получения договора

Получение договора социального найма жилого помещения зависит от имеющихся оснований для оформления данного документа на условиях, прописанных в ЖК РФ:

• малоимущие семьи (данный статус должен быть официально подтверждён в органах местного самоуправления);
• граждане РФ, которые нуждаются в получении жилья в соответствии со статьёй 51 ЖК РФ (отсутствие личного жилья, маленькая площадь недвижимости, неблагоприятные условия для проживания, совместное проживание с лицами, которые социально опасны для общества);
• категория граждан, которая указана в уставе отдельного субъекта РФ;
• иностранные граждане, имеющие особое основание для получения жилья;
• граждане с группой инвалидности.

Сдача в аренду социального жилья осуществляется только юридическими лицами, которые имеют в наличии полный пакет правильно оформленных документов на ведение соответствующей деятельности.

Все члены семьи гражданина получившего жильё по социальному найму имеют такие же права и обязанности в отношении распоряжения государственным имуществом.

Стороны соглашения

Наймодатель государственного или муниципального жилья является его владельцем и выступает от имени государственного органа или уполномоченного учреждения местного самоуправления. Наниматель жилья при заключении договора должен соответствовать ряду определённых требований:

• обязательное наличие гражданства РФ (исключение составляют специальные договора для иностранцев);
• нуждаемость в получении жилья;
• получение статуса малоимущего.

Все родственники, которые будут проживать на нанимаемой площади, также относятся к нанимателям (супруг, супруга, дети, родители). Они также несут все виды ответственности при нарушении условий заключённого договора.

Кто является нанимателем квартиры

При рассмотрении вопроса кто является нанимателем квартиры, следует отметить, что каждый совершеннолетний гражданин обладает таким правом при условии предоставления документов, подтверждающих необходимость получения жилья от государства.

В случае положительного решения при заключении договора вносятся данные всех членов семьи, которые будут проживать на указанной жилплощади. Если же информация изменилась, то вносят соответствующие поправки.

Если же наниматель квартиры умер, то договор могут перезаключить с другим совершеннолетним членом семьи. В случае отсутствия родственных лиц действие документа автоматически прекращается.

Объект найма

Объект найма в соответствии с законодательством представляет жилое помещение (квартира, частный дом или их часть), которое принадлежит государственному или муниципальному жилищному фонду.

Жилое помещение является изолированным недвижимым имуществом, которое пригодно для проживания человека и имеет все необходимые условия. При этом оно должно соответствовать всем установленным нормам законодательства (санитарные и технические требования).

В соответствии с договором социального найма предоставляемое жильё должно находиться в районе места регистрации нанимателя. Общая площадь помещения не менее нормы на одного гражданина установленной действующим законодательством РФ.

Расчёт нормы общей площади помещения зависит от многих факторов и устанавливается местными органами власти после предоставления всех необходимых документов. Отдельные категории недвижимости не подлежат заключению соответствующего договора:

• жилое помещение неизолированного типа (комнаты, имеющие общий вход);
• недвижимость вспомогательного использования (подсобные помещения);
• общее имущество, размещённое в многоквартирном доме (коридоры, санузлы, кухни).

Права и обязанности обеих сторон

При оформлении социального договора наймодатель имеет следующие права:

• своевременное внесение платы за жильё и коммунальные услуги;
• выселение всех лиц в судебном порядке, проживающих на занимаемой жилплощади, если в течение 6 месяцев не была внесена плата за аренду.

Решение спора о выселении в ходе судебного разбирательства назначается в случае неправильного использования жилья, систематического нарушения прав или интересов соседей, намеренного разрушения недвижимости.

Процедура выселения осуществляется без предоставления другого социального жилья.  В случае лишения родителей родительских прав органы опеки также могут требовать их выселения из занимаемой жилплощади.

В соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК РФ при заключении договора наймодатель обязан выполнить следующие условия:

• передача нанимателю свободного жилого помещения с правильно оформленной документацией;
• принятие непосредственного участия в содержании и ремонте многоквартирного дома по необходимости;
• осуществление капитального ремонта сдаваемого помещения;
• предоставление соответствующих коммунальных услуг нанимателю в соответствии с установленными требованиями законодательства.

Во время осуществления ремонта наймодатель обязан предоставить всем членам семьи соответствующее помещение для временного проживания.

п. 1 ст. 67 ЖК РФ подразумевает следующий перечень прав для нанимателя:

• вселение других лиц в занимаемое помещение;
• сдача жилого помещения в поднаём;
• проживание временных жильцов на указанной территории;
• осуществление обмена или замены занимаемого помещения;
• требование о проведении своевременного капитального ремонта и должного содержания имущества, предоставлении соответствующих коммунальных услуг.

Если же наймодатель не соблюдает должным образом условия, прописанные в договоре, то наниматель обладает правом потребовать снижение платы за жильё или возмещение расходов за неудобства, причинённые возникшими неудобствами.

В соответствии с п. 3 ст.67 ЖК наниматель обязан выполнять такие условия:

• использование жилого помещения по назначению согласно условиям, прописанным в ЖК РФ;
• обеспечение сохранности жилого помещения;
• создание нормальных условий для поддержания общего состояния жилья;
• регулярное проведение текущего ремонта;
• своевременная оплата жилья и коммунальных услуг;
• информирование наймодателя о каких-либо изменениях в правах по поводу общего пользования занимаемой площадью.

Наниматель также обязан принять полученное жильё в течение 10 дней после подписания договору по специальному акту (в документе представлена опись имущества, находящегося в квартире).

63 статья ЖК РФ предусматривает заключение договора социального найма в письменной форме с подписями обеих сторон на основании представленного решения органов местного самоуправления.

Сроки действия и плата по договору

Срок действия договора не имеет каких-либо временных ограничений, а время пользования полученного имущества бессрочно. При этом документ перестаёт действовать при грубых нарушениях со стороны нанимателя, которые признаны органами исполнительной власти в результате рассмотрения судебного делопроизводства.

Плата в соответствии с договором подразумевает оплату таких услуг:

• плата за наёмное жилье. Если же договор был заключён с малоимущими гражданами по договору социального жилья, то они освобождаются от оплаты;
• оплата за ремонт и содержание помещения (услуги по обслуживанию многоквартирного дома). Цены на тарифы устанавливаются в соответствии с действующим законодательством РФ;
• оплата коммунальных услуг (объём потребляемой воды, электричества исчисляется по специальным счётчикам в соответствии с установленными нормативами закона).

В случае невыполнения вышеописанных условий со стороны нанимателя вторая сторона обладает правом требования прекращения срока действия договора и оплаты задолженности после вынесения соответствующего решения судом.

Форма документа

Форма договора социального найма жилого помещения имеет только письменную форму. Так как соглашение устного характера не имеет юридической силы и документального подтверждения при возникновении спорного вопроса.

После составления документа обе стороны ознакомляются с предметом содержания, правами, обязанностями и условиями использования полученного жилья. При резком изменении условий возможен разрыв заключённого договора.

Где и как можно заключить договор

Процедура оформления договора по социальному найму заключается в Управлении Департамента жилищной политики или многофункциональном центре по предоставлению различных услуг.

Для того чтобы составить соглашение необходим следующий пакет документов:

• удостоверение личности (паспорт);
• заявление в свободной форме;
• паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи;
• свидетельство о браке, разводе (при условии наличия таких документов);
• справка о составе семьи;
• документы, являющиеся основанием для получения социального жилья (оригинал или копия ордера, решение исполнительного органа);
• справки, которые подтверждают факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
• справка, подтверждающая муниципальную собственность жилья (БТИ, выписка из ЕГРП).

После подачи документов проводится их тщательная проверка и регистрация в общей базе. Заявитель получает соответствующую выписку и указание сроков решения по данному вопросу. Рассмотрение поданной заявки осуществляется в течение месяца. Процедура не требует оплаты каких-либо государственных пошлин.

Как получить социальное жильё в Москве

Получение социального жилья в Москве является достаточно сложной процедурой, поэтому к заявителю выдвигают ряд определённых требований:

• проживание семьи в Москве не менее 10 лет;
• отсутствие изменений в жилищных условиях в течение 5 лет;
• наличие маленькой площади, которая не соответствует норме установленной действующим законодательством РФ;
• невозможность проведения ремонта в месте проживания;
• наличие тяжёлых заболеваний (туберкулёз, психические расстройства);
• доказательства, подтверждающие законность проживания семьи в Москве без собственного жилья.

Семья может получить социальное жильё, если в месте постоянного проживания отсутствует электричество, вода, отопление. Если же при проверке будет выявлено намеренное ухудшение жилищных условий, то в данном случае процедура оформления договора невозможна.

Инструкция по получению социального жилья

Для того чтобы получить жильё по социальному найму необходимо выполнить ряд действий по определённому алгоритму:

• регистрация на учёте в органах социальной защиты для подтверждения статуса малоимущей семьи;
• наличие льготной категории граждан (инвалиды, многодетные семьи, лица, проживающие в аварийных условиях, члены семьи военнослужащих, ветераны);
• сбор и подготовка необходимого пакета документов. Наиболее важным подтверждением является справка об общих доходах семьи;
• план квартиры кадастрового учёта, который подтверждает наличие несоответствующей площади рассчитанной на всех членов семьи;
• предоставление всех необходимых документов в органы социальной защиты (паспорт, трудовая книжка, справка с места работы);
• предъявление документов, подтверждающих льготы соответствующей категории граждан;
• для получения социального жилья необходимо иметь гражданство РФ и постоянную прописку в течение 10 лет, так как процедура оформляется по месту жительства.

Постановка на учёт требует предоставления следующих документов:

• удостоверение личности;
• свидетельства о рождении детей;
• СНИЛС, ИНН;
• справка, исключающая наличие другого жилья;
• справка, подтверждающая отсутствие или наличие транспортного средства.

После подачи всех документов решение по вопросу принимают на протяжении 30 дней. Если же заявка одобрена. То обе стороны заключают договор по найму социального жилья в соответствии и с правовыми нормами законодательства.

Расторжение договора и выселение

В 83 статье ЖК РФ представлены условия, которые являются основанием для расторжения ранее заключённого договора:

• отсутствие оплаты за жильё или коммунальные услуги на протяжении 6 месяцев;
• намеренное нанесение ущерба полученному жилью;
• зафиксированные нарушения правил общего распорядка в отношении соседей и других заинтересованных лиц;
• использование полученной недвижимости, которое не соответствует условиям, прописанным в договоре;
• смерть нанимателя;
• изменение статуса жилого помещения (извлечение из жилого фонда или снос дома).

Расторжение договора в одностороннем порядке невозможно, если вторая сторона выполняет все условия, прописанные в документе, так как в этом случае нет оснований для проведения данной процедуры.

Процедура выселения регламентируется ст. 85 ЖК РФ и применяется при наличии определённых условий:

• аварийный снос жилья, в котором расположено социальное жильё;
• изъятие участка под государственные или муниципальные потребности (постройка метро, больших учреждений к определённым мероприятиям);
• непригодные условия для дальнейшего проживания в доме;
• осуществление капитального ремонта, который значительно меняет расположение жилой площади;
• передача соответствующей недвижимости церкви для постройки храма.

В случае возникших вышеописанных обстоятельств при выселении нанимателю предоставляют аналогичное по площади и условиям проживания жильё, расположенное в этом же районе. Процедура проводится только после его письменного согласия.